Kira sözleşmeleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmektedir. Buna göre; kira sözleşmeleri niteliği bakımından; genel hükümlere tabi kira sözleşmeleri, konut ve çatılı işyeri kiraları, ürün kirası olmak üzere ayrı hükümlere tabi tutulmuştur. Konut ve çatılı işyeri kirasına ilişkin tahliye sebepleri bulunmaktadır. Bildirim yoluyla tahliye ise Kanun’da belirtilen sürenin dolmasına bağlıdır ve bu yolla hiçbir sebep göstermeksizin sözleşme sona erdirilebilecektir.
Kiralanan konut ya da işyeri hangi gerekçelerle tahliye edilir?
Tahliye sebepleri esas itibarıyla Kanunun 347’nci ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira sözleşmesi;
- Kiracının temerrüdü nedeniyle,
- Sözleşmeye esaslı aykırılık nedeniyle,
- Bildirim yoluyla,
- Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle (gereksinim, yeniden inşa ve imar; yeni malikin gereksinimi) ya da
- Kiracıdan kaynaklanan sebeplerin bulunması (tahliye taahhütnamesi; bir kira yılında kira bedelinin ödenmemesine dayalı haklı iki ihtar; aynı belediye sınırları içinde başka konutu bulunması)
halinde dava yoluyla sona erdirilebilir.
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesindeki sürenin dolması hâlinde kiraya veren, ev/işyeri sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?
Kanunun 347’nci maddesi uyarınca herhangi bir gerekçe gösterilmeksizin, bildirim yoluyla, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin sona erdirilmesi düzenlenmiştir. Bu hüküm, belirli süreli ve belirsiz süreli sözleşmeler bakımından ayrı ayrı ele alınmıştır.
Konut ve çatılı işyeri kiralamaları, belirli süreli veya belirli olmayan süreli (başka bir ifadeyle belirsiz süreli) olarak yapılabilmektedir. Burada önemle vurgulamak gerekir ki, konut ve çatılı işyeri kirasında belirli süreli sözleşmenin uzamasına karar verilse dahi kira sözleşmesi, belirsiz süreli sözleşmeye dönüşmeyecektir. Bu durum sözleşme süresinin bitiminin hesaplanmasında önemlidir.
Belirli süreli sözleşme ve belirsiz süreli sözleşme nedir?
Sözleşmede belirtilen sürenin geçmesiyle birlikte sona eren kira sözleşmesi belirli sürelidir. Bunun dışında kalan kira sözleşmeleri ise belirsiz süreli sözleşmedir. Örneğin, sözleşmede belirli bir süre içeren ibare varsa (“sözleşme süresi 1 yıldır, 2 yıldır vb”) bu sözleşmeyi belirli süreli olarak nitelendirmemiz gerekir. Örneğin, taraflar arasında yazılı bir sözleşme yapılmadıysa, yalnızca sözlü bir sözleşme (anlaşma) mevcutsa, bu sözleşme belirsiz süreli sözleşme olarak nitelendirilmelidir. Uygulamada daha çok belirli süreli sözleşmelerle karşılaşmaktayız.
Belirli süreli kira sözleşmesi ne zaman sona erer?
- Kiracı; sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce kiraya verene ulaşacak şekilde yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. (Bu bildirimde bulunulmazsa sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzayacaktır. Ancak belirsiz süreli sözleşmeye dönüşmeyecektir.)
- Kiraya veren, ev sahibi ya da işyeri sahibi sözleşmede belirtilen sürenin geçmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez, kiracıya bildirimde bulunarak konut ya da işyerini tahliye edemez.
- Kiraya veren, ev sahibi ya da işyeri sahibi kira sözleşmesinde belirtilen sürenin bitiminden itibaren 10 yıllık uzama süresi sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ulaşacak şekilde yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir, kiracıyı tahliye edebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmesi ne zaman sona erer?
- Kiracı her zaman, aksi bir adet yoksa her altı aylık kira döneminin sonu için en az 3 ay önceden kiraya verene ulaşacak şekilde yazılı fesih bildiriminde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
- Kiraya veren, ev sahibi ya da işyeri sahibi kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra aksi bir adet yoksa her altı aylık kira döneminin sonu için en az 3 ay önceden kiracıya ulaşacak şekilde yazılı fesih bildiriminde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir ve tahliyeyi sağlayabilir. Taraflar, buradaki fesih bildirim süresinin uzatılması konusunda anlaşabilirler. Bildirim süresi içinde yapılmadıysa tekrardan bildirim yapılmasına gerek yoktur. Çünkü sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacaktır.
Kısacası, kiraya veren, ev sahibi ya da işyeri sahibi sözleşmedeki sürenin bitmesine dayalı olarak kiracıyı konuttan çıkaramayacaktır. Kiraya verenin, bildirim yoluyla fesih hakkını kullanabilmesi, kanunda belirtilen sürenin geçmesine bağlıdır. Kiracı ise fesih bildirim sürelerine ve şekline riayet etmek koşuluyla her zaman sözleşmeyi sona erdirebilecek ve konuttan ayrılabilecektir. Bildirimin adi yazılı şekilde yapılması yeterlidir. Ancak, bildirimin noter veya iadeli taahhütlü mektupla yapılması ispat açısından kolaylık sağlayacaktır.
Yeni bir kira sözleşmesi yapıldığında 10 yıllık süre yeniden mi başlayacak?
Esas itibarıyla yapılacak her yeni kira sözleşmesi, 10 yıllık sürenin yeniden hesaplanmasını gerektirir. Kira sözleşmesinin taraflarının, yenileme yoluyla değişmesi aksi kararlaştırılmadıkça kira sözleşmesinin yenilenmesi anlamına gelmektedir.
Öte yandan, kira sözleşmesinin devri ya da kiralananın el değiştirmesi nedeniyle 10 yıllık sürenin yeniden başlayacağı söylenemeyecektir. Burada, sözleşmedeki bazı şartlar değişse bile bu durumun yeni bir kira sözleşmesi yapıldığı anlamına gelmeyeceği düşünülmektedir.
Kiracıyla yeni tarihli bir sözleşme yapıldıysa bildirim yoluyla feshin sağladığı tahliye imkanı ertelenmektedir. Yani, 10 yıllık süre yeni tarihli kira sözleşmesine göre belirlenecektir. Kısacası, tarafların bir araya gelip yeni bir sözleşme yapmaları halinde eski tarihli sözleşmeyi sürdürmeme niyetinde oldukları düşünülebilecektir. Bu hâlde, yeni tarihli kira sözleşmesi dikkate alınarak 10 yıllık sürenin yeniden başlaması gerekeceği sonucuna varılacaktır.
Fesih bildirimine rağmen kiracı çıkmazsa ne yapılabilir?
Her ne kadar bildirim yoluyla fesihte, bu hakkın kullanılması neticesinde sözleşme sona erse de kiralanan tahliye edilmediği takdirde kiralananın iadesi davası açılması gerekecektir.
Ancak bildirim yoluyla fesih hakkının kullanıldığı durumlarda dava açma süresinin ne olduğu tartışmalıdır. Bazı görüşe göre; 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 272’nci maddesi kıyasen uygulanarak, bu davanın sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde açılması gerektiği belirtilmektedir.
Öte yandan, bildirim yoluyla fesihte kiraya verenin hâlihazırda fesih bildiriminde bulunduğu göz önüne alınarak Türk Borçlar Kanunu’nun 353’üncü maddesi uyarınca “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.” dava açma süresinin 1 ay ile sınırlı kalmaması gerektiği, 1 kira yılı içinde açılabilmesinin mümkün olduğu, bu sürenin de fesih iradesinin ortaya konulması için makul süre olarak nitelendirilebileceği ileri sürülmektedir.
Dava açmadan önce arabuluculuğa gidilmeli mi?
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu uyarınca kira uyuşmazlıklarında dava yoluna gitmeden önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu hâle gelmiştir.
Sözleşme süresi bitmeden ya da dava hakkı doğmadan zorunlu arabuluculuk şartının sağlanıp sağlanmayacağı başka bir tartışma konusudur. Şu an uygulamada, dava açma hakkının başlamasıyla birlikte zorunlu arabuluculuğa başvurulmaktadır. Burada önemle belirtilmelidir ki; arabuluculuk sürecinin başlamasından sona ermesine kadar geçirilen süre, zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesaplanmasında dikkate alınmayacaktır. “Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez.”
Bildirim yoluyla kiralananın tahliyesinde usul ve esas yönünden hak kaybına uğramamak ve konuyla ilgili hukuki danışmanlık ile avukatlık hizmeti sunulabilmesi için Viva Avukatlık ve Danışmanlık Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.