Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira sözleşmesi kiracıdan kaynaklanan sebeplerle de sona erebilir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) “kiracıdan kaynaklanan sebeplerle” başlıklı 352’nci maddesinin birinci fıkrasında, uygulamada tahliye taahhüdü olarak bilinen sebeple tahliyenin nasıl sağlanacağı açıklanmıştır.
Tahliye Taahhüdü Nedir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirlediği bir tarihte kiralananı boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği sözleşmedir.
Tahliye Taahhüdü Nasıl Geçerli Olur, Ne Zaman Geçersiz Olur?
Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları bulunmaktadır. Bu kapsamda,
- Taahhütnamenin kiralananın tesliminden sonra akdedilmiş olmalıdır. (sözleşmenin yapıldığı tarihte tahliye taahhüdü alınmış olması baskıyla alındığına işaret etmektedir. Ancak yenilenen sözleşme ile alınan tahliye taahhüdünün baskıyla alındığı söylenemeyecektir.)
- Anılan taahhüdün yazılı olarak yapılmalıdır.
- Tahliyeye ilişkin belirli bir tarih içermelidir.
- Her ne kadar taahhüdün kayıtsız şartsız olması gerektiği düşünülse de eğer şart belirlenebilirse şarta dayalı taahhüt geçerli olacaktır.
Boş Tahliye Taahhüdüne İmza Atmak
Uygulamada sıkça karşılaşılan sorunlardan biri de; tahliye tarihi açık bırakılmış tahliye taahhüdüne imza atılmış olmasıdır. Unutulmamalıdır ki, boş kağıda atılan imza kiracıyı bağlayacaktır. Kiracının, tarihlerin sonradan doldurduğu yönündeki itirazını yazılı belge ile ispatlaması gerekmektedir.
Aile Konutu Bildiriminde Bulunmak Tahliye Taahhüdünü Geçersiz Kılar Mı?
“Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz” Bu nedenle, eşlerden biri tarafından imzalanan tahliye taahhüdünün geçersiz olacağı yönünde görüşler bulunmaktadır. Henüz, aile konutu bildiriminin tahliye taahhüdüne etkisi bakımından yargının hemfikir olduğu kararlar bulunmadığından taahhütnameyi geçersiz kılacağını söylemek mümkün gözükmemektedir.
Uyuşmazlığın Tarafları Kimlerdir?
Tahliye davasını açacak, icra takibini başlatacak kişi kiralayan olmalıdır. Bu yüzden kiralayan konumunda olmayan malikin dava hakkı bulunmayacaktır. Birden çok kiracının bulunması hâlinde hem taahhüdün tüm kiracılar tarafından verilmesi hem de davanın tüm kiracılar yönünden açılması gerekmektedir. Yeni malik, önceki malik ve kiralayana verilmiş taahhütnameye dayalı dava açabilecektir. Aynı şekilde, yeni kiracı da eski kiracının vermiş olduğu taahhütnameyle bağlı kalacaktır. Bu nedenle, bir konut kiralandığında ya da konut satın alındığında tahliye taahhütnamesinin incelenmesini tavsiye etmekteyiz.
Taahhütnameye Dayalı Tahliye Nasıl Sağlanır?
Tahliye taahhüdünde belirtilen tarihte kiracı, kiralananı boşaltmamışsa kiraya veren kiracıyı tahliye edebilecektir. Bu kapsamda; kiraya veren taahhütnamede yazan tahliye tarihten başlayarak 1 ay içinde icraya başvurmak suretiyle kiracıyı tahliye edebileceği gibi 1 ay içinde dava da açabilir.
Dava Açmadan Önce Arabuluculuğa Gidilmeli Mi?
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu uyarınca kira uyuşmazlıklarında dava yoluna gitmeden önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu hâle gelmiştir.
Sözleşme süresi bitmeden ya da dava hakkı doğmadan zorunlu arabuluculuk şartının sağlanıp sağlanmayacağı başka bir tartışma konusudur. Şu an uygulamada, dava açma hakkının başlamasıyla birlikte zorunlu arabulucuğa başvurulmaktadır. Burada önemle belirtilmelidir ki; arabuluculuk sürecinin başlamasından sona ermesine kadar geçirilen süre, zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesaplanmasında dikkate alınmayacaktır. “Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez.”
Tahliye taahhütnamesi sebebiyle kiralananın tahliyesinde usul ve esas yönünden hak kaybına uğramamak ve konuyla ilgili hukuki danışmanlık ile avukatlık hizmeti sunulabilmesi için Viva Avukatlık ve Danışmanlık Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.