Kira tespit davası; belirlenebilecek olan azami artış oranıyla bağlı kalınmadan kira bedelinin tespit edilmesi/belirlenmesi talebine ilişkindir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinde konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesi düzenlenmiştir. Taraflar sözleşme serbestisi gereği kira bedelini serbestçe belirleyebileceklerdir. Ancak, kanun hükmüne göre kira artışı serbestçe belirlenememektir; taraflar arasındaki sözleşmenin yenilenmesi durumunda tarafların anlaşması doğrultusunda; uygulanacak kira bedelinin tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyeceği hüküm altına alınmıştır. Bu durum, konut ve çatılı işyeri kiraları dışındaki kiralamalarda geçerli değildir.
Taraflarca bir anlaşma yapılmadıysa ya da artış şartı belirsizse hakim, bahsi geçen oranı geçmemek üzere kiralananın durumu ve hakkaniyete göre bir belirlemede bulunabilecektir. Buna, kira bedelinin belirlenmesi davası denilmektedir. Sıklıkla Kanunun 344’üncü maddesinin 3’üncü fıkrasında düzenlenen kira tespit davasıyla karıştırılmaktadır.
Kira tespit davası hangi şartlarda açılabilir?
- Taşınmazın vasfı ya da galip vasfı, konut ve çatılı işyeri olmalıdır.
- 5 yıldan uzun süreli bir kira sözleşmesi ya da 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmesi bulunmalıdır.
- Tarafların sözleşmelerinde bu konuda bir anlaşma yapıp yapmamasının bu davayı açmak bakımından bir önemi bulunmamaktadır.
Kira tespit davası ne zaman açılır?
Kanun, kira tespit davasının açılabilmesi için bir süre belirlememiştir. Ancak bu davanın açıldığı süre, belirlenecek kiranın hangi dönemden itibaren uygulanacağını etkilemektedir. Şöyle ki;
- yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte davanın açılması
- ya da kiraya veren tarafından, kiracıya ulaştığı tarih dikkate alınmak suretiyle, kira bedelinin artırılacağına lişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması ve izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar bu davanın açılması
belirlenecek kira bedelinin bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olmasını sağlayacaktır.
Geriye Dönük Kira Tespiti İstenebilir Mi?
Kira tespit davası ileriye dönük etki doğuran bir davadır. Bu nedenle geriye dönük kira tespiti talebinde bulunmak mümkün değildir. Ancak yukarıda aktarıldığı üzere, Kanunun 345’inci maddesinde belirtilen ihtar şartına ve dava açma süresine uyulmak suretiyle yeni kira döneminin başlangıcından itibaren tespit talep edebilme olanağı öngörülmüştür.
Yeni Kira Döneminin Başlangıcından İtibaren Kira Tespiti Talep Edebilmek İçin İhtar Zorunlu Mudur?
Eğer kiraya veren, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce dava açmaz ise ya da en geç 30 gün önce kira bedelini artıracağına ilişkin bir bildirimde bulunmazsa kiraya veren, belirlenen kira bedelini yeni kira döneminin başlangıcından itibaren talep edemeyecektir.
Ancak taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunuyorsa başka bir deyişle artış şartı varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada belirlenecek kira bedeli bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. Kira bedellerindeki artış göz önüne alındığında hangi dönemden itibaren kira bedelinin tespitinin isteneceği konusu önem arz etmektedir.
5 Yılı Dolduran Kiracıya En Fazla Ne Kadar Zam Yapılır?
Taraflar, sözleşme serbestisi uyarınca 5 yıl dolduktan sonra yapılacak artış konusunda anlaşabilirler. Bir başka anlatımla,sözleşmede belirlenen artış oranına ya da azami olarak belirtilen TÜFE oniki aylık ortalamalara değişim oranına bağlı kalmadan, rayiç kira bedelleriyle paralel şekilde taraflar anlaşabilirler.
Kiraya veren, kira bedelinin emsallere göre düşük kaldığı gerekçesiyle kira tespit davası da açabilecektir.
Kiracı da sözleşmedeki TÜFE oranındaki artışın emsal kira bedellerine nazaran daha yüksek olduğu gerekçesiyle dava açabilecektir.
Kira Tespit Davasında Bedel Nasıl Belirlenir? Rayiç Bedel Nasıl Belirlenir?
Hakim; kira bedelini,
- tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı
- kiralananın durumu (ısınma, ulaşım, cephe, kat, sosyal donatılar vb.)
- emsal kira bedelleri
uyarınca hakkaniyete uygun biçimde belirler. Uygulamada eski kiracı indirimi olarak da bilinen hakkaniyet indirimi Yargıtay’ın güncel kararlarına göre %5 ila %20 oranında uygulanmaktadır.
Burada önemle vurgulanmalıdır ki; hakim taleple bağlı olduğundan belirlenen emsal bedel ve indirimli bedel talepten fazla olsa bile, davacının talebi dikkate alınacaktır.
Kira tespit davalarında ıslah yapılamayacak ve dava, fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak kısmi dava şeklinde açılamayacaktır. Yine aynı şekilde, kira tespit davaları belirsiz alacak davası olarak da açılamayacaktır. Tespiti istenen kira bedeli net bir şekilde ortaya konulmalıdır.
Kira Tespit Davası Devam Ederken Kiralanan Tahliye Edilebilir Mi?
Kira tespit davası devam ederken tahliye davası açılmasında ya da tam tersi bir durumda dava açılmasında bir engel bulunmamaktadır.
Zira, Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira sözleşmesi; Kiracının temerrüdü nedeniyle, Sözleşmeye esaslı aykırılık nedeniyle, Bildirim yoluyla, Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle (gereksinim, yeniden inşa ve imar; yeni malikin gereksinimi) ya da Kiracıdan kaynaklanan sebeplerin bulunması (tahliye taahhütnamesi; bir kira yılında kira bedelinin ödenmemesine dayalı haklı iki ihtar; aynı belediye sınırları içinde başka konutu bulunması) halinde dava yoluyla sona erdirilerek tahliye sağlanabilecektir. Kira tespit davası ve kiralananın tahliye edilmesi arasında doğrudan bir bağ bulunmamaktadır.
Ancak, kira tespit davası devam ederken, kiracı tahliye edilerse ya da kiracı konutu tahliye ederse; tespiti istenen döneme göre kiralananın tahliye edildiği tarihle sınırlı olmak üzere dava sürecektir. Kiracı tahliye olduktan sonraya ilişkin talepler konusuz kalacaktır.
Dava Açmadan Önce Arabuluculuğa Gidilmeli Mi?
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu uyarınca kira uyuşmazlıklarında dava yoluna gitmeden önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu hâle gelmiştir.
Sözleşme süresi bitmeden ya da dava hakkı doğmadan zorunlu arabuluculuk şartının sağlanıp sağlanmayacağı başka bir tartışma konusudur. Şu an uygulamada, dava açma hakkının başlamasıyla birlikte zorunlu arabulucuğa başvurulmaktadır. Burada önemle belirtilmelidir ki; arabuluculuk sürecinin başlamasından sona ermesine kadar geçirilen süre, zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesaplanmasında dikkate alınmayacaktır. “Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez.”
Kira tespitinde usul ve esas yönünden hak kaybına uğramamak ve konuyla ilgili hukuki danışmanlık ile avukatlık hizmeti sunulabilmesi için Viva Avukatlık ve Danışmanlık Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.