Konutların turizm amaçlı kısa süre ile gerçek ve tüzel kişilere kiralanması son yıllarda turizm sektöründe yaygın hâle gelen bir uygulama olarak karşımıza çıkmaktadır. Konutlar, dünyada ve ülkemizde kullanılan çeşitli çevrimiçi platform ve uygulamalar aracılığıyla kiralanmaktadır. Bu platformlardan en yaygın kullanıma sahip olanlara Airbnb ve Booking.com örnek olarak verilebilir.
Ülkemizde bu şekilde yapılan kiralamalara ilişkin bazı yasal düzenlemeler yapılmıştır. 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile bu kapsamdaki konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için, kiralama sözleşmesi yapılmadan önce izin belgesi alınması zorunlu kılınmıştır. Kanun kapsamında değerlendirilen kiralamalar yüz gün veya daha kısa süreli kiralamalardır. Yüz günü aşan kiralamalar bakımından ilgili Kanun hükümleri uygulanamayacaktır.
Söz konusu izin belgesi Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından verilmektedir. Bu izin belgesi ile kiraya veren konutunu gerçek veya tüzel kişilere en fazla yüz gün süreyle kiralayabilmektedir. Kiraya verenin mutlaka konutun maliki olması gerekmemektedir. Kiraya veren, zilyet olabileceği gibi konutu intifa hakkı veya üst hakkı tesis edilmek suretiyle tasarrufunda bulunduran gerçek/tüzel kişi veya alt kiracı da olabilecektir.
Peki, kiraya veren tarafından konutun -yüz günü aşmayan şekilde- kiralanması ile elde edilen kira geliri nasıl vergilendirilecektir?
7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 1’inci maddesinde, Kanunun amacının, konutların gerçek ve tüzel kişilere, turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin usul ve esasların belirlenmesi olduğu; Kanunun konutların turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin genel esaslara, izin belgesi düzenlenmesine, idari yaptırımlara ve turizm amaçlı kiralanan konutların tabi olacağı mevzuata ilişkin hükümleri kapsadığı ve tek seferde yüz günden fazla süreli yapılan kiralamaların Kanunun kapsamı dışında olduğu hüküm altına alınmıştır.
Son dönemde bazı vergi dairelerince, kısa süreli kiralama faaliyetinin ticari faaliyet olduğu varsayımıyla, bu şekilde elde edilen gelirin ticari kazanç olarak değerlendirildiği ve mükellefiyet tesisi gerektiğinden bahisle kiralayanlar hakkında işlem yapılmaktadır.
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 70’inci maddesinde, bir taşınmazın maliki, taşınmazı elinde bulunduran kişi, kiracı veya taşınmaz üzerinde kullanma ve yararlanma hakkı bulunan kişiler tarafından kiralanan taşınmazlardan (konut, işyeri, arazi, bina, maden, taş ocağı vb.) elde edilen gelirin gayrimenkul sermaye iradı (kira geliri) olduğu ifade edilmiştir.
Kira gelirleri, gerçek kişiler tarafından Mart ayının 31’ine kadar beyan edilmekte olup bu gelir üzerinden hesaplanan gelir vergisi ise Mart ayı ve Temmuz ayında iki eşit taksit ile ödenebilmektedir.
193 sayılı Kanunun 70’inci maddesi kapsamında konut kiralama faaliyetinden elde edilen gelirler gayrimenkul sermaye iradı olarak nitelendirilmekte ve bu kapsamda vergilendirilmektedir.
7464 sayılı Kanun ile yüz gün ve daha kısa süreli olan turizm amaçlı kiralamalarda Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan alınacak izin belgesi ile kısa süreli konut kiralama faaliyetinde kayıt dışılığın ortadan kaldırılması ve güvenlik açığının önüne geçilmesi hedeflenmektedir. Kanunda, konutların turizm amaçlı kiralanması neticesinde elde edilen gelirin nasıl vergilendirileceğine ilişkin herhangi bir hüküm bulunmamaktadır. Dolayısıyla, kısa süreli turizm amaçlı kiralama faaliyetinden elde edilen gelirin vergilendirilmesinde GVK hükümlerinin uygulanması ve kira geliri olarak vergilendirilmesi hukuka aykırı olmamakla birlikte bu gelirlerin ticari kazanç olarak nitelendirilmesi suretiyle ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilmesi hukuka uygun değildir.
Konutların kiralanması faaliyetinin ticari nitelikte olduğunun kabul edilebilmesi ve ilgililer adına mükellefiyet tesis edilebilmesi için bu faaliyetin otel, apart ve pansiyon işletmeciliği gibi ticari nitelikte yapılması gerekmektedir. Ayrıca, turizm amaçlı ticari faaliyette kahvaltı, yemek ve temizlik gibi birtakım hizmetler de sağlanmalıdır.
Tüm hususlar bir arada değerlendirildiğinde, bir ticari organizasyon kapsamında olmaksızın, konutların tek seferde yüz gün veya daha az süreli kiraya verilmesi neticesinde elde edilen kira geliri, ticari kazanç niteliği taşımadığından tıpkı konutların daha uzun süreli kiralanmaları ile elde edilen kira geliri gibi gayrimenkul sermaye iradı niteliğindedir. Bu şekilde elde edilen gelir, GVK kapsamında gelir vergisine tabiidir.
Yüz gün veya daha kısa süreli konut kiralamalarına ilişkin yapılan açıklamalar doğrultusunda, vergi dairelerince bu şekilde elde edilen gelirin ticari kazanç olduğu varsayımıyla yapılacak tarhiyatlar hukuka aykırıdır.
Kısa süreli turizm amaçlı kiralama ile elde ettiğiniz gelirin ticari kazanç olduğu iddiasıyla tarafınızdan talep edilecek vergilere ilişkin dava süreci ile ilgili hukuki danışmanlık veya avukatlık hizmeti sunulabilmesi için Viva Avukatlık ve Danışmanlık Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.